Teori Von Thunen (sewa tanah)

Johann Heinrich Von Thunen(1826) telah mengembangkan hubungan antara perbedaan lokasi pada tata ruang (spatial location) dan pola penggunaan lahan.

Johann Heinrich Von Thunen menguraikan teori sewa lahan diferensial dalam bukunya yang berjudul Der Isoleierte Staat, in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalokonomie (Berlin:Schumacher-Zarchin,1975) Inti pembahasan Von Thunen adalah mengenai lokasi dan spesialisasi pertanian. Berdasarkan asumsi-asumsi yang di gunakan ,yaitu:

a)    Wilayah model yang terisolasikan (isolated state) adalah bebas dari pengaruh pasar kota-kota lain,

b)    Wilayah model membentuk tipe pemukiman perkampungan di mana kebanyakan keluarga petani hidup pada tempat-tempat yang terpusat dan bukan tersebar di seluruh wilayah,

c)    Wilayah model memiliki iklim,tanah,topografi yang seragam atau unifrom (produtivitas tanah secara fisik adalah sama),

d)    Wilayah model memiliki fasilitas transportasi tradisional yang relatif seragam,dan

e)    Faktor- faktor alamiah yang mempengaruhi penggunaan lahan adalah konstan,maka dapat dianalisis bahwa sewa lahan merupakan hasil persaingan antara berbagai jenis penggunaan lahan.

Semakin dekat letaknya dengan pasar penjualan atau pusat kota,berarti semakin           tinggi sewa lahannya dan semakin berkurang pula biaya transportasinya. Sewa lahan pada suatu lokasi tertentu di ukur oleh manfaat biaya transpor yaitu perbedaan biaya transpor         pada lokasi tersebut dan pada perbatasan wilayah suplai.

Jadi lokasi berbagai jenis produksi pertanian di tentukan oleh kaitan antara harga komoditas-komoditas pertanian dalam pasar dan jarak antara daerah produksi dengan pasar penjualan. Kegiatan yang mampu menghasilkan panen fisik tertinggi per hektar di tempatkan pada kawasan konsentris yang pertama di sekitar kota, karna keuntungan yang tinggi per hektar memungkinkan untuk membayar sewa lahan yang tinggi. Kawasan produksi berikutnya adalah kurang intensif di bandingkan dengan kawasan produksi yang pertama,demikian seterusnya.

Menurut Von Thunen, produsen-produsen tersebar di daerah luas, sedangkan pembeli-pembeli terkonsentrasi pada titik sentral (buyer concertrated, seller dispersed). Titik sentral pada umumnya merupakan kota, dan tidak terdapat perbedaan lokasi di antara para pembeli di dalam kota. Semua pembeli membayar suatu harga tertentu,tetapi unit penghasilan bersih di antara para produsen berbeda-beda,tergantung pada jaraknya dari pusat konsumsi. Model Von Thunen ini termasuk dalam kategori satu unit pasar dan banyak unit produksi.

Jika terdapat kenaikan biaya transpor,maka harga barang akan naik, dan sebaliknya penurunan biaya transpor akan menurunkan harga pasar dan memperbesar penjualan. Manfaat dari penjualan yang bertambah tersebut akan di nikmati oleh para penjual yang jaraknya lebih jauh, yang berarti lebih banyak penjual yang melayani suatu pasar, maka akibatnya permintaan meningkat pula. Contohnya persediaan lahan di perkotaan memicu berlakunya hukum ekonomi, yaitu semakin langka barang,permintaan akan semakin meningkat. Sama halnya lahan perkotaan semakin dekat dengan pusat perkotaan maka harga akan semakin tinggi.

Meskipun model Von Thunen dapat di katakan masih sangat sederhana, tetapi sumbangan pemikirannya terhadap ilmu pengembangan wilayah adalah cukup penting,yaitu mengenai penentuan kawasa (zoning menurut berbagai jenis kegiatan usaha (pertanian).